土地に対する課税のしくみ

土地の評価のしくみ

固定資産評価基準に基づき、地目ごとに評価します。

地目

地目は、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

• 土地の実際の面積が登記簿の面積と異なる場合の固定資産税について。

価格(評価額)

価格は、固定資産評価基準により、地価公示価格や不動産鑑定士が行った鑑定評価を基礎とした標準地の適正な時価に基づき決定します。

宅地評価のしくみ

市街地

1. 用途(商業地区、住宅地区など)により、状況が類似する地域に区分します。
2. 地域内の標準的な宅地を選びます。
3. 不動産鑑定士による評価をもとに、標準的な宅地の価格(主要な街路の路線価)を決めます。
4. 主要な街路の路線価をもとに状況などを比較して、その他の街路に路線価を付設します。
5. 面する街路の路線価をもとに形状などの補正を行い、各宅地の価格を決めます。

市街地以外

1. 宅地の利用上の便などにより、状況が類似する地区に区分します。
2. 各地区ごとに標準的な宅地を選びます。
3. 不動産鑑定士による評価をもとに、標準的な宅地の価格を決めます。
4. 標準的な宅地をもとに形状などの相違を考慮して、各宅地の価格を決めます。

固定資産税路線価は、下記「財団法人資産評価システム研究センターホームページ」で公開されています。

• 財団法人資産評価システム研究センター（外部リンク）

住宅用地の課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積によって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

住宅1戸につき200平方メートルまでの部分をいいます。

• 固定資産税課税標準額＝価格×6分の1
• 都市計画税課税標準額＝価格×3分の1

一般住宅用地

住宅1戸につき200平方メートルを越える部分をいいます。

• 固定資産税課税標準額＝価格×3分の1
• 都市計画税課税標準額＝価格×3分の2

住宅用地の範囲

特例の適用される住宅用地の面積は、家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます(特例が適用される土地の面積は、家屋の床面積の10倍までです。)。

住宅用地の範囲

家屋	居住部分の割合	住宅用地の率
（1）　専用住宅	全部	1.0
（2）　（3）以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上	1.0
（3）　地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上4分の3未満	0.75
	4分の3以上	1.0

専用住宅とは、全てを住宅として利用されている家屋をいい、併用住宅とは、一部を住宅として利用されている家屋をいいます。

住宅用地を住宅用地以外へ変更した場合または住宅用地以外の土地を住宅用地に変更した場合など、土地・建物の利用用途が変更になった場合は、資産税課へご連絡ください。

宅地などの税負担の調整措置

宅地などの税負担については、税額が急上昇することを避けながら、地域や土地によりばらつきのある負担水準(価格に対する前年度課税標準額の割合)の均衡化を図るため、次のような調整措置がとられています。

負担水準(％)＝｛前年度課税標準額÷今年度価格(×住宅用地特例率)｝×100

住宅用地

• 負担水準が100％以上の住宅用地は、その年度の価格に住宅用地特例率(6分の1または3分の1)を乗じて得た額(以下「本則課税標準額」といいます。)を課税標準額とします。
• 負担水準が100％未満の住宅用地については、前年度課税標準額に、本則課税標準額の5％を加えた額を課税標準額とします。ただし、その額が、本則課税標準額を上回る場合には本則課税標準額を課税標準額とし、本則課税標準額の20％を下回る場合には20％相当額を課税標準額とします。

商業地等

• 負担水準が70％を超える商業地等については、その年度の価格の70％を課税標準額とします。
• 負担水準が60％以上、70％以下の商業地等については、前年度課税標準額を据え置きます。
• 負担水準が60％未満の商業地等については、前年度課税標準額に今年度価格の5％を加えた額を課税標準額とします。ただし、その額が、価格の60％を上回る場合には60％相当額、価格の20％を下回る場合には20％相当額を課税標準額とします。